„Transparenz bei Nebenkostenabrechnung ist oberstes Gebot“

Einmal im Jahr liegt die Abrechnung der Betriebskosten im Briefkasten. Mieter befürchten dann hohe Nachzahlungen und schwer nachvollziehbare Aufstellungen. „Transparenz ist daher oberstes Gebot“, bezog sich der Referent Thomas Bellmer auf die Forderung des Bundesgerichtshofs, die Nebenkostenabrechnung müsse auch für rechtlich und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildete Laien überprüfbar sein. Realistisch angesetzte Vorauszahlungen helfen zudem, Streit über Nachforderungen zu vermeiden.

Den Löwenanteil der Betriebskosten machen in der Regel die Ausgaben für Heizung und Warmwasserversorgung aus. Sie werden anteilig auf alle Mietparteien im Haus umgelegt, zu einem überwiegenden Teil aber auch verbrauchsabhängig berechnet. Hinzu kommen „kalte“ Posten, etwa für Hausmeister, Treppenhausbeleuchtung und Grundsteuer. Was dazu gehört und was nicht, regelt der Mietvertrag, häufig mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Dennoch kommt es bei der Nebenkostenabrechnung immer wieder zu Missverständnissen zwischen Mieter und Vermieter und damit zu Auseinandersetzungen, welche das Mietverhältnis belasten können. Wie sich Fehler bei der Abrechnung vermeiden lassen, war wesentlicher Bestandteil Infoabends bei der Sparkasse Darmstadt am 5. Dezember 2019.

Wirtschaftlichkeit auf beiden Seiten
„Betriebskosten können Sie Ihrem Mieter nur anrechnen, wenn Sie dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart haben“, sagte Bellmer schon zu Beginn seines Vortrags. Wichtig sei vor allem Wirtschaftlichkeit auf beiden Seiten: „Kaufen Sie keine schlechte Leistung für teures Geld ein.“ Für Mieter gelte: „Ein sparsamer Umgang mit Energie ergibt sich meist von selbst, wenn die Nutzer ihren Verbrauch und die Preise kennen.“ Dafür müsse die Aufstellung jedoch verständlich sein.

Achtung: Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt
Die formellen Anforderungen an die Abrechnung seien hoch: Neben der Gesamtsumme jeder Position müssten auch die Individualkosten ersichtlich sein. Der Umlageschlüssel müsse angegeben und Rechenwege sollten offen dargelegt werden. „Ist die Abrechnung unwirksam, bleibt der Eigentümer unter Umständen auf seiner Forderung sitzen“, mahnte Bellmer.

Fallen Mietern bei der Prüfung Unstimmigkeiten auf, können sie Belegeinsicht fordern und innerhalb einer Frist von einem Jahr Einwände erheben. Wenn im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart worden sei, werde nach dem tatsächlichen Anteil der Wohnfläche abgerechnet. „Ist sie der Abrechnung falsch angegeben oder wird sie vom Mieter bestritten, muss im Zweifel ein Gutachter nachmessen“, so Bellmer. Sein Fazit: Transparenz ist in allen Bereichen wichtig – auch um bestehende Mietverhältnisse nicht zu gefährden. Haus & Grund unterstützt Eigentümer dabei, übernimmt im Auftrag Abrechnungen und bietet Infoblätter zum Download.

„Erben und Vererben“ als Thema von Haus & Grund Darmstadt bei der Sparkasse Darmstadt

Die Einzelheiten des Vortrags können an dieser Stelle nicht wiedergegeben werden, jedoch ist die Vortragspräsentation von Felix Schäfer bei der Geschäftsstelle von Haus & Grund Darmstadt erhältlich. Für weitere Beratungen stehen die Experten von Haus & Grund Darmstadt den Mitgliedern zur Verfügung, die an diesem Abend wieder einmal die Vorzüge der Mitgliedschaft erleben konnten.

„Private Vermieter ziehen den Leuten nicht das Geld aus der Tasche“

Gut besuchter Vortrag von Haus & Grund Darmstadt „Mietverträge richtig gestalten“ bei der Sparkasse Darmstadt

„Mietverträge richtig gestalten“ war das Vortragsthema, zu dem Haus & Grund Darmstadt in die ansprechend neugestalteten und an diesem Abend vollbesetzten Räume der Sparkasse Darmstadt im Obergeschoss des Hauptsitzes am Luisenplatz geladen hatte – als Teil der erfolgreichen Reihe „Was ein Vermieter wissen muss“ in Zusammenarbeit mit der gastgebenden Sparkasse. „Zum Vermieten braucht man starke Partner“, sagte Markus Rusam, Abteilungsdirektor Immobilien der Sparkasse Darmstadt, bei seiner Begrüßung für den Hausherrn. Solche starken Partner seien Haus & Grund sowie die Sparkasse Darmstadt Man sei sehr froh über die Zusammenarbeit mit einer so wichtigen Darmstädter Interessenvertretung.

In aufgelockertem und unterhaltsamem Vortragsstil erläuterte dieser eine schwierige Fachmaterie mit vielen möglichen Fallstricken. Zuvor traf er eine Standortbestimmung angesichts der aktuellen aufgeheizten Debatte um „bezahlbares Wohnen“ und die Ausdehnung der Mietpreisbremse, die wahrscheinlich demnächst ganz Darmstadt betreffen wird. Obwohl verschiedene Gerichte in Hessen, Bayern und jetzt auch Baden-Württemberg die Mietpreisbremse für rechtswidrig erklärt hatten, solle diese jetzt in Hessen verlängert und ausgedehnt werden. „Dabei sind es gerade nicht die privaten Vermieter, die den Leuten das Geld aus der Tasche ziehen“: Die Miethöhe liege bei ihnen im Schnitt unter der örtlichen Vergleichsmiete. In zwei von drei Mietverhältnissen bei privaten Vermietern finde im laufenden Mietverhältnis keine Erhöhung statt. Laut Statistischem Bundesamt bleiben die Wohnungsmieten hinter der allgemeinen inflationären Entwicklung zurück. „Dazu tragen maßgeblich private Kleinvermieter bei“, so Bellmer. Die Mietpreisbremse sei eher schädlich für Investitionen in den Mietwohnungsbau.

Das Thema des Abends war das richtige Ausfüllen des Mietvertrags. Dabei erläuterte Thomas Bellmer unter anderem die rechtlichen Grundlagen, beleuchtete Vertragsform, Vertragsbestandteile und -Parteien sowie die Frage von Mietsache, -Dauer und Mietzins. Hinzu kam ein Exkurs über die Mietpreisbremse in Hessen (in Darmstadt sind bisher davon ausgenommen Arheilgen, Kranichstein und Eberstadt), die besondere Auskunftspflichten den Vermieters bei Wiedervermietung mit sich bringt. Mietzweck, Betriebskosten und Kaution, möblierte Vermietung, Schönheitsreparaturen, Kündigungsfristen, Hausordnung oder Winterdienst wurden ebenfalls als Fragestellung vertieft. Der Referent illustrierte seinen Vortrag mit zum Teil krassen Beispielen aus der Praxis, die zeigten, was alles „schiefgehen kann“, wenn man sich nicht richtig vorbereitet. Deshalb rät Thomas Bellmer ausdrücklich dazu, nur die Vertragsformulare von Haus & Grund Darmstadt zu verwenden. Im Zweifel sollte man als Vereinsmitglied jederzeit die Beratungsleistung der Fachjuristen des Vereins in Anspruch nehmen, und zwar bevor man rechtlich bindende Verträge eingeht! Gegen ein Entgelt werden beispielsweise auch Betriebskostenabrechnungen erstellt.

Die Brisanz des Themas wurde offenbar durch die Vielzahl der Zwischenfragen aus dem Publikum. Diese wurden beim anschließenden Imbiss auf Einladung der Sparkasse im direkten Gespräch mit den beiden Geschäftsführern von Haus & Grund Darmstadt geklärt.

 

Infoabend von Haus & Grund Darmstadt gemeinsam mit der Stadt Reinheim

„In der letzten Zeit war das die am besten besuchte Veranstaltung“, stellte Rechtsanwalt Felix Schäfer gegen Ende des Abends im Reinheimer Hofgut fest. In einem öffentlichen Forum hatte der Geschäftsführer von Haus & Grund Darmstadt rund 150 Gästen alles Wissenswerte zur Vermietung von privatem Wohnraum erläutert. Der Abend fand in Zusammenarbeit mit dem Magistrat der Stadt Reinheim statt und so begrüßte der Rechtsanwalt im Auditorium neben dem 1. Stadtrat der Stadt Reinheim, Herrn Manuel Feick, auch mehrere Mitglieder des dortigen Stadtparlaments.

„Worauf müssen private Vermieter achten, wenn Sie Wohnraum vermieten?“ – in seiner Antwort stellte Felix Schäfer alles Wissenswerte sehr anschaulich und praxisnah dar. Er sprach u. a. die Themen Mietpreiskalkulation, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, Auswahl des Mieters unter Berücksichtigung des allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes und Mietvertragsgestaltung an. Der Experte erläuterte ebenfalls, was Vermieter bei Fragen der Instandhaltung, der Mieterhöhung während des Mietverhältnisses oder dessen Beendigung beachten sollten.

Felix Schäfer hatte seinen Beitrag mit einem Überblick zur Geschichte des Wohnungswesens in Deutschland eröffnet. Dabei erwähnte er die Landflucht in die Städte ab 1850, das Überangebot an Wohnraum vor dem I. Weltkrieg, die Knappheit mit Bewirtschaftung danach und die akute Wohnungsnot direkt nach dem II. Weltkrieg. Die hieraus resultierende Wohnraumbewirtschaftung dauerte teilweise bis in die 70er Jahre des vergangenen Jahrhunderts, erläuterte der Jurist.

In der an dem Vortrag anschließenden Runde nutzen zahlreiche Gäste die Möglichkeit, ihre individuellen Fragen an den Experten zu richten. Diesen lebhaften zweiten Teil des Infoabends schloss der Geschäftsführer dann auch mit den Worten: „Ich könnte Ihnen hier noch bis Mitternacht etwas erzählen, aber irgendwann müssen wir ja nach Hause gehen.“

Das Angebot von Haus & Grund Darmstadt stieß auf großes Interesse, was auch die vielen positiven Stimmen aus der Zuhörerschaft zeigten. Ein H&G-Mitglied war sogar aus Hanau gekommen und begann seine Frage mit dem Satz: „Besten Dank, dass ich heute kommen durfte – es hat sich gelohnt.“ Ebenfalls dankbar für die vielen Anregungen für ihre Vermietung zeigte sich ein Paar, das die Veranstaltung mit dem Prädikat „perfekt“ auszeichnete. Man wünsche sich mehr Angebote dieser Art, ergänzte es.

Erfreut über die Veranstaltung des Darmstädter Geschäftsführers war auch Rechtsanwalt Thomas Bellmer, seit Kurzem neben Felix Schäfer weiterer Geschäftsführer bei Haus & Grund Darmstadt, noch am Tag nach dem Reinheimer Infoabend: „Es war ein hervorragender Vortrag, der sehr viele Probleme des heutigen Mietrechts angesprochen hat. Prima war auch der historische Abriss vom BGB über die Weimarer Republik, die Kriegs- und Nachkriegszeit bis hin zu den Mietrechtsänderungen gegen Ende des letzten und seit Anfang dieses Jahrhunderts. Eine gelungene Veranstaltung!“