Corona Virus - Persönliche Rechtsberatung in der Geschäftsstelle vorläufig eingestellt

Wir sind weiterhin für Sie da!

Haus & Grund Darmstadt hat zum 16.03.2020 die persönliche Beratung in der Geschäftsstelle bis auf Weiteres eingestellt. Dieser Schritt fiel dem Vorstand nicht leicht, wurde jedoch aufgrund der aktuellen Entwicklungen für notwendig erachtet um einerseits unsere Mitglieder und andererseits die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle und Rechtsberater vor einer Ansteckung zu schützen. Vor dem Hintergrund, dass wesentliche Teile der Mitgliedschaft aufgrund ihres Alters einer besonders gefährdeten Gruppe der Bevölkerung zuzurechnen sind, müssen persönliche Kontakte auf ein Mindestmaß reduziert werden. Die sofort nach Aufkommen des Virus getroffenen Maßnahmen -ein Verzicht auf Händeschütteln und das Angebot von Desinfektionsmitteln in der Geschäftsstelle- wurden für nicht mehr ausreichend erachtet.

Die Geschäftsstelle hat entsprechende Vorbereitungen getroffen, um die Beratung der Mitglieder weiterhin zu gewährleisten. Die bereits vereinbarten persönlichen Beratungstermine wurden durch telefonische Termine ersetzt. Bis auf Weiteres werden sämtliche Termine nur noch telefonisch erfolgen. Neben dem Angebot der telefonischen Beratung wurde die Möglichkeit geschaffen, Videokonferenzen auf verschiedenen Wegen zu schalten. Bereits bei Vereinbarung eines Beratungstermins werden unsere Mitglieder auf die zur Beratung erforderlichen Unterlagen hingewiesen und gebeten, diese per Email, per Fax oder per Post im Vorfeld zum Termin in der Geschäftsstelle einzureichen.

Wir bitten unsere Mitglieder, sich wegen Mietvertragsbestellungen, Bonitätsauskünften und anderer Anfragen zunächst telefonisch zu melden. Soweit die Möglichkeit besteht, werden die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle Ihre Anfrage telefonisch bearbeiten. Mietvertragsbestellungen werden umgehend bearbeitet und die Verträge postalisch versandt. Wir bitten darum, auch von anderweitigen Besuchen der Geschäftsstelle nach Möglichkeit abzusehen.

Haus & Grund Darmstadt bittet um Verständnis dafür, dass die geschildeten Maßnahmen ergriffen werden. Sobald sich die allgemeine Situation beruhigt hat und die erheblichen Risiken einer Ansteckung nicht mehr bestehen, werden wir den Betrieb wie gewohnt fortsetzen.

Für Fragen stehen wir Ihnen telefonisch zur Verfügung.

Warum ist Bauen heute so teuer?

Diese Frage bewegt nicht nur die Immobilieneigentümer, sondern auch die Baubranche. Es sind in der Regel die Architekten, die dem Bauherrn erklären sollen, weshalb die Kosten des Bauprojekts derart hoch sind. Ein Grund für uns, uns mit den Fachleuten zusammenzusetzen und Antworten auf die Frage nach den sehr hohen Baukosten zu finden. Rede und Antwort stand uns Herr Björn Bernshausen, Vorstandsmitglied des Bund Deutscher Baumeister Hessen Frankfurt e.V.

Thomas Bellmer: Herr Bernshausen, die Baupreise sind in den letzten 10 Jahren erheblich gestiegen. Dies hat aus unserer Sicht viele mögliche Ursachen. Um zu verstehen, welche dies sind und wie wir -unsere Mitglieder sind potentielle Bauherren- Kosten am Bau einsparen und das Bauen für den Bauherren wieder wirtschaftlich machen können, muss zunächst geklärt werden, welche Kosten am Bau typischerweise entstehen. Was sind die wesentlichen Kostenblöcke eines Bauvorhabens?

Björn Bernshauen: Die Kostengruppen sind Grundstück, vorbereitende Maßnahmen, Bauwerk – Baukonstruktionen, Bauwerk – Technische Anlagen, Außenanlagen und Freiflächen, Ausstattung und Kunstwerke, Baunebenkosten und Finanzierung. Jedoch haben sich die Kosten innerhalb dieser Gruppen stark verschoben, wenn man die Gesamtkosten betrachtet. Die Rohbaukosten zum Beispiel haben gegenüber den Ausbaukosten im Verhältnis abgenommen. Dies liegt an den staatlich erhöhten Anforderungen an Brand- und Schallschutz, Barrierefreiheit und besonders an der Energieeffizienz.


TB: Welche Faktoren tragen zu der von Ihnen dargestellten signifikanten Erhöhung der Baukosten bei und warum ist das so?

BB: Die aktuelle Marktlage: Man bekommt relativ preiswert Geld, jedoch gibt es in und um die großen Städte kaum Bauland. Die Einhaltung der EnEV ist bei Neubauten und der Anzahl der heutigen Produkte relativ problemlos. Es ist jedoch teilweise schwer privaten Bauherrn zu erklären, dass sie eine Lüftungsanlage für ihr Gebäude bzw. ihr Einfamilienhaus brauchen. Lüftungsanlage? Ich mache doch einfach das Fenster auf! –Können Sie, aber im Energiekonzept ist das nicht zwingend vorgesehen. Des Weiteren sind für die technischen Anlagen zu bedenken: Mehr Technik erfordert mehr Wartung! Einen Kleinwagen zu warten, ist billiger als eine Luxuslimousine, darüber muss sich der Bauherr klar sein. Der Rohbau bleibt im allgemeinen über die gesamte Laufzeit des Gebäudes erhalten (kleinere Reparaturen ausgenommen), jedoch müssen technische Anlagen nicht nur gewartet, sondern von Zeit zu Zeit auch ausgetauscht werden. Bei vielen Projekten wird einfach ein ökologisches Heizsystem verbaut und 20-40cm Polystyrol-Hartschaum vor die Fassade geklebt. Ob dieses ökologisch sinnvoll ist, mögen andere beurteilen. Doch wird es für private Bauherrn teilweise absurd, denn bei vielen Projekten rechnet sich eine höhere Energieeffizienzklasse einfach nicht. Öffentliche und private Bauherren nutzen die höhere Energieeffizienzklasse meist für PR und für Vermarkung, obwohl die Vermarkung in der heutigen Zeit wohl eher eine untergeordnete Rolle spielen dürfte.
Darüber hinaus ist es besonders für kleine Projekte schwierig Angebote oder Handwerker zu bekommen. Der BdB Hessen Frankfurt versucht mit der INITIATIVE ZUKUNFT FACHKRAFT junge Leute für Handwerksberufe im Bauwesen zu begeistern. Denn nicht nur im Gesundheitssektor, sondern auch bei den Handwerksberufen im Bauwesen besteht ein enormer Fachkräftemangel. Die Ursache für die erhebliche Steigerung der Baukosten liegt demnach in einem Zusammenspiel vieler Faktoren.

TB: Wie verhält es sich mit der Sanierung von Bestandsobjekten? Was trägt hier zu der erheblichen Kostensteigerung bei? Die Grundstückspreise sind in diesem Bereich schließlich nicht von Bedeutung.

BB: Auch diese Kosten können vergleichsweise hoch sein, selbst wenn Grundstückskosten nicht anfallen. Bei Bestandsgebäuden wird es problematisch, wenn durch Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen die Gebäude den Bestandsschutz verlieren. Den Bestandsschutz zu behalten ist für Eigentümer äußerst wichtig, da der Verlust des Bestandschutzes mit enormen Kosten verbunden ist. Der Verlust des Bestandsschutzes bedeutet, dass alle Normen wie Brand- und Schallschutz eingehalten werden müssen. Viele Projekte scheitern von vorneherein, wenn der Bestandsschutz verloren geht. Wir haben schon oft Studien für Eigentümer von Hochhäusern und Mehrfamilienhäusern gemacht: viele Projekte sind an dem Verlust des Bestandsschutzes gescheitert. Wir mussten den Bauherrn von der Sanierung bzw. dem Umbau ihrer Immobilien abraten, da dieser Maßnahmen keine Wirtschaftlichkeit erreichen würden. Aus diesem Grund gibt es zum Beispiel sehr viele Hochhäuser aus den 60ern und 70ern, die eigentlich eine vernünftige Substanz und gut funktionierende Grundrisse haben, jedoch nicht wirtschaftlich saniert werden können. Die Sanierung solcher Bauten kann sich im allgemeinen nur ein öffentlicher Bauherr leisten, bei dem die Kosten gegenüber dem sozialen Aspekt eher eine nachrangige Rolle spielen.

TB: Die Flut an nicht vollständig harmonisierten Gesetzen, Verordnungen und anderen Vorschriften scheint ihren Teil zu den hohen Baukosten beizutragen. Wird das in Arbeit befindliche GebäudeEnergieGesetz helfen, die Baukosten zu senken?

BB: Ich gehe nicht davon aus, dass das GEG die Baukosten senken wird. Hoffen wir doch, dass die Baukosten dadurch nicht zusätzlich steigen. Am 29.01, dieses Jahres wurde in einer ersten Lesung im Bundestag über das GEG diskutiert. Die Meinungen reichten von „viel zu wenig“, „über genau richtig“, „bis viel zu viele Regelungen“. Die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz e. V. (DENEFF) kritisiert, dass der Gesetzesentwurf keinen zusätzlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele im Gebäudesektor leisten werde. Ob das Gesetz das Bauen wenigstens vereinfacht, bleibt abzuwarten.

TB: Selbst wenn die hohen Baukosten Ihren Mitgliedern in wirtschaftlicher Hinsicht in die Karten spielen dürften, befasst sich Ihr Verband auch mit der Frage, wie bezahlbarer Wohnraum geschaffen und erhalten werden kann. Haus und Grund kritisiert wie die allermeisten Fachleute die derzeitigen wohnungspolitischen Eingriffe in den Markt. Bestes und aktuelles Beispiel für einen wohnungspolitischen Fehlgriff ist der Berliner Mietendeckel. Nach unseren Informationen führt der Mietendeckel bereits jetzt zu einem Rückgang der Bautätigkeit. Welche Lösung für den angespannten Wohnungsmarkt in Ballungsräumen sieht Ihr Verband?

BB: Zu Ihrer ersten Aussage: Ja, höhere Baukosten führen für Planer zu einem höheren Honorar, aber wenn ich 30% mehr arbeiten muss, weil ich viel mehr Normen beachten muss und viel mehr koordinieren muss, um 15% mehr zu verdienen, habe ich als Planer nichts davon.
Durch den Mietendeckel ist die Anzahl der Baugenehmigungen in Berlin in sehr kurzer Zeit um 10% gesunken. Das ist kontraproduktiv zur aktuellen Wohnungssituation, aber es ist verständlich aus dem Blickwinkel der Bauherren und Investoren.
„Die Mietpreisbremse ist Symptomtherapie und keine Lösung. Im Gegenteil: sie macht den Wohnungsmangel noch schlimmer. Es muss dringend mehr Bauland insbesondere in den Großstädten verfügbar gemacht werden, um den Engpässen zu begegnen.“, sagte Prof. Volker Wieland, Mitglied des Sachverständigenrats der Bundesregierung bei der Jahresauftaktveranstaltung der hessisch-thüringer Bauwirtschaft.
Lösungen für den angespannten Wohnungsmarkt kann es nur geben, wenn Bauland ausgewiesen wird. Baugrundstücke sind in den letzten Jahren extrem selten und teuer geworden. Dafür gibt es verschiedene Gründe: das Geld bekommt man aktuell billig von den Banken, also will jeder bauen. Es gibt in den Ballungsgebieten wenig Bauland. Wird innerstädtisch nachverdichtet, ein neues Baugebiet ausgewiesen oder gar ein neuer Stadtteil geplant, werden sich jedes Mal sehr viele Bedenkenträger finden, die gegen solche Vorhaben protestieren oder klagen. An dieser Stelle ist die Politik gefragt.

Elektromobilität – sind wir bereit?

„Elektromobilität ist weltweit der Schlüssel klimafreundlicher Mobilität“ – dies jedenfalls liest man auf den Internetseiten des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie. Die Senkung des CO2 Ausstoßes wird hierbei als nur eines der wesentlichen Ziele genannt. Die Speicherkapazitäten der Elektroautos sollen weiterhin dazu beitragen, die Schwankungen der Wind- und Sonnenenergie auszugleichen, also die Energiewende fördern.

Die Stadt Darmstadt hat als zentralen Faktor für den Erfolg der Elektromobilität eine bedarfsgerechte Ladesäuleninfrastruktur erkannt. Nur wenn diese stimmt, kann flächendeckend elektrisch gefahren und der Ausstoß von CO2 in der Stadt reduziert werden. Und nur dann, wenn ein größerer Anteil des Individualverkehrs elektrisch erfolgt, werden sich die Luft in Darmstadt und andernorts verbessern sowie die Lärmbeeinträchtigungen durch den Straßenverkehr spürbar reduzieren. Elektromobilität kann also neben positiven Effekten für die Umwelt auch die Lebensqualität in der Stadt verbessern. Bei dieser Betrachtung außen vor bleibt die Frage, welche Umweltschäden oder Beeinträchtigungen durch die Herstellung von Elektroautos und Batterien im Vorfeld zur Nutzung bereits entstehen und ob die Umweltbilanz eines Elektrofahrzeugs wirklich gut ist. Die Positiveffekte werden sich jedenfalls lokal auswirken.

Mangels bestehender Alternativen wird davon auszugehen sein, dass die Elektromobilität ein wesentlicher Teil der Mobilität der Zukunft in Deutschland ausmachen wird. Dies wird nicht zuletzt dadurch deutlich, dass nahezu jeder Automobilhersteller mittlerweile seine Modelle auch mit Elektroantrieb anbietet.

Es stellt sich die Frage, ob wir, die Stadt Darmstadt, die Immobilieneigentümer und Vermieter von Wohn- und Geschäftsraum hierfür schon bereit sind?

Kommunale Bemühungen reichen nicht aus
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat im Rahmen ihrer Ladesäulenoffensive 2017 insgesamt 20 Ladesäulen errichtet. Diese Säulen verfügen über je zwei Ladepunkte mit einer Leistung von bis zu 22 KW. Stand heute dürften es um die 30 öffentlichen Ladesäulen im Stadtgebiet sein. Rund 60 Autos können in Darmstadt an öffentlichen Ladesäulen aufgeladen werden. Bereits für den Laien dürfte in Anbetracht dieser Zahlen klar sein, dass noch einiges zu tun ist. Sollten sich die Erwartungen erfüllen und im Jahr 2025 jedes 4. neuangemeldete Fahrzeug ein Elektroauto sein, so gäbe es wohl Stau an den öffentlichen Ladesäulen. Das Tempo, mit welchem die öffentliche Ladesäuleninfrastruktur aufgebaut wird, muss sich daher erheblich erhöhen.

Allein damit ist es freilich nicht getan. Der Immobiliensektor hinkt sowohl im öffentlichen als auch privaten Bereich der erforderlichen Entwicklung ebenso hinterher wie die Städte, Länder und der Bund. Klar ist jedoch, dass die Nutzer von Elektroautos während des Aufenthalts bei der Arbeit oder auch zuhause über Nacht ihre Fahrzeuge aufladen müssen. Nur mit einem breiten Netz an öffentlichen Ladestationen ist es daher nicht getan. Vielmehr kann eine Mobilitätswende nur dann gelingen, wenn der Nutzer eines Elektroautos ebenso mobil bleibt, wie er dies mit einem Verbrennungsmotor heute ist. Da ein Tauschbatteriensystem für Elektroautos nicht existiert, werden anstelle des derzeit kurzen Tankvorgangs zukünftig längere Ladezeiten treten. Es ist für die Nutzer von Elektroautos daher wesentlich, dass Fahrzeuge während der typischen Standzeiten geladen werden können.

Der Immobiliensektor und mit ihm die Vermieter von Wohn- und Geschäftsraum stehen vor der Herausforderung, zukünftige Bedarfe der Mieter zu erfüllen. Hiermit einher gehen sowohl rechtliche, als auch praktische Hürden.

Rechtsunsicherheit
Es besteht derzeit eine Rechtsunsicherheit in Hinblick auf die Installation von Ladestationen in privaten Tiefgaragen oder auf Stellplätzen. Dies ist besonders im Bereich von Wohnungseigentümergemeinschaften problematisch. Einerseits muss ein Eigentümer nach heutiger Rechtslage zunächst um die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft kämpfen, oft mit offenem Ausgang und unter erheblichen Zeitaufwänden. Andererseits steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter kein Rechtsanspruch auf Bereitstellung einer Ladestation zur Seite. All dies soll sich nach dem Willen des Gesetzgebers ändern. So soll die Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht geändert werden, und soll der Mieter zukünftig einen Anspruch hinsichtlich des Einbaus einer Ladestation gegenüber dem Vermieter erhalten. In rechtlicher Hinsicht könnte daher alsbald Besserung eintreten. Gleichwohl werden zwischen dem Einzug des Mieters und der Installation einer Ladestation für dessen Fahrzeug auch zukünftig noch Monate vergehen. Den Mietern eines Hauses, welches nicht über eigene Stellplätze oder eine Tiefgarage verfügt, wird der Rechtsanspruch hingegen kaum nutzen können. Diese müssen auf die öffentliche Ladeinfrastruktur hoffen.

Infrastrukturfragen - neue Herausforderungen
In praktischer Hinsicht könnte der Rechtsanspruch den Vermieter jedoch vor erhebliche Probleme stellen. Man denke an eine Gewerbeimmobilie, deren Mieter einen großen Fuhrpark unterhält. Sobald dieser Fuhrpark auf Elektrofahrzeuge umgestellt ist, muss eine Vielzahl der Fahrzeuge in der Tiefgarage geladen werden. Das kleinere Problem wird dann sein, diese Vielzahl von Ladestationen in der Tiefgarage zu installieren, das ist lediglich mit Kosten verbunden. Vielmehr wird sich die Frage stellen, ob die vorhandene Haustechnik eine Vielzahl an Ladestationen überhaupt versorgen kann. Eine große Tiefgarage müsste mit einer entsprechenden Stromleitung ausgestattet sein um auch in Spitzenzeiten zuverlässig alle Ladestationen zu versorgen, ganz zu schweigen von Zuleitungen zum Haus, welche noch viel stärker beansprucht werden. Denn wenn die Menschen abends nach Hause in die Wohnimmobilie kommen und ihr Auto an die Ladestation angeschlossen haben, werden nur kurze Zeit später weitere Verbraucher in den einzelnen Wohnungen weitere Strommengen anfordern. Wenn gewaschen, gekocht und ferngesehen wird, darf das Licht im Haus nicht ausgehen.

Mit dem gesteigerten Energiebedarf müssen auch die haustechnischen und brandschutzrechtlichen Gegebenheiten auf den Prüfstand. Die Frage, ob zu Spitzenzeiten noch genug Strom an den Verbrauchsstellen ankommt wird daher nicht zuletzt davon abhängen, ob die öffentlichen und privaten Stromnetze für derartige Belastungen ausgelegt sind. Ob die Netze heute einer derartigen Belastung standhalten werden, ist fraglich. Allein mit einer intelligenten Ladetechnik wird es nicht getan sein, wenn die Mehrzahl der Mieter erst einmal elektrisch unterwegs ist. Es scheint daher mehr als geboten, die in Zukunft benötigte Infrastruktur nun schnell zu schaffen. Neubauten müssen von vornherein mit entsprechenden Stromzuleitungen und Vorbereitungen für Ladestationen versehen werden. Weiterhin sollte mehr dafür getan werden, den benötigten Strom gleich vor Ort zu produzieren um lange Lieferwege zu ersparen und Stromnetze zu entlasten. Auch hier müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen für Vermieter als Stromproduzenten dringend angepasst und vereinfacht werden.

Im Ergebnis werden sich große Herausforderungen für die Kommunen, die Netzbetreiber und die Vermieter stellen. Nur wenn die Kommunen ein ausreichendes Angebot an öffentlichen Ladestationen bereitstellen, die Stromnetze über entsprechende Kapazitäten verfügen und der Immobiliensektor seinen Beitrag leistet, kann Elektromobilität in großem Stil Einzug funktionieren.

Haus & Grund fordert daher den Gesetzgeber auf, entsprechende Fördermöglichkeiten für private Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften zu schaffen, welche jedenfalls in finanzieller Hinsicht die große Last von den Eigentümern nimmt. In Hinblick auf das gesamtgesellschaftliche Interesse an der Mobilitätswende erscheint es geboten, die wirtschaftlichen Belastungen entsprechend zu verteilen.

Fragen der Mobilität sind heute entscheidend. Mieter und Eigentümer, Private und Geschäftsläute wählen ihren Standort in der Regel unter genauer Prüfung der Verkehrsinfrastruktur aus. Wenn Teile der Stadt nicht mehr mit herkömmlichen Verbrennungsmotoren zu erreichen sind -dies ist in Darmstadt teilweise heute schon der Fall- müssen Alternativen angeboten werden. Eine Stadt und deren Wohnlagen sind nur solange attraktiv, wie man sie gut erreichen kann. Bis irgendwann einmal neue und effektive Verkehrskonzepte zur Umsetzung kommen, wird der Individualverkehr die wesentliche Rolle spielen. Die Voraussetzungen, dass dieser auch in Zukunft funktioniert müssen geschaffen werden. Um die Zielvorgaben des Bunds in die Realität zu überführen, muss an vielen Schrauben gedreht werden - aber schnell!

Thomas Bellmer
Geschäftsführer Haus & Grund Darmstadt

„Eigentum verpflichtet“ – seit 115 Jahren Maxime für Haus & Grund Darmstadt

„Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet“, so heißt es im Grundgesetz Art. 14, Absatz 1. Im 2. Absatz folgt die Feststellung „Eigentum verpflichtet“. Gerade dieser Satz wird den privaten Hausbesitzern und Vermietern in letzter Zeit wie ein Kampfbegriff entgegengeschleudert, quasi wie ein Diktum, das jetzt endlich erfüllt werden müsse. Dabei erfüllt niemand anderes mehr diese Forderung als die privaten Vermieter, die Wohnraum zur Verfügung stellen, in Deutschland sind das über 85 % insgesamt und mehr als zwei Drittel der Mietwohnungen.

Haus & Grund Darmstadt vertritt seit über 115 Jahren Menschen, die mit ihrem Eigentum anderen Menschen Wohnraum zur Verfügung stellen. Sie erfüllen damit eine Verpflichtung gegenüber ihren Mitbürgern, gegenüber Mietern, die gleichzeitig ihre Kunden sind. Es gibt immer noch viele langjährige, gute Mietverhältnisse und gute persönliche Beziehungen. Vielen Vermietern sind immer noch langjährige, problemlose Mietverhältnisse wichtiger als kurzfristige maximale Ausschöpfung von Miethöhen, auch wenn durch Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen eigentlich ein anderes Verhalten nahegelegt würde. Man kennt sich eben persönlich und begegnet sich oftmals täglich.

Eigentümer erfüllen ihre Verpflichtung gegenüber der Immobilie selbst, sie halten sie instand, sie sanieren sie nach neuen energetischen Anforderungen und immer neuen gesetzlichen Ansprüchen, auch wenn es immer schwieriger wird, die Kosten umzulegen. Neben dem Umweltschutz sind dabei auch manchmal Auflagen des Denkmalschutzes einzuhalten, die ebenfalls durch Abschreibungen oder Zuschüsse nicht ausgeglichen werden können. Mit dem Erhalt von Gebäuden, manchmal denkmalgeschützt, wird also eine Verpflichtung gegenüber dem Grundsatz der Nachhaltigkeit und dem Stadtbild erfüllt.

Damit wird eine weitere Verpflichtung der eigenen Stadt und Region gegenüber aufgenommen: Die Handwerker und Architekten vor Ort bekommen Arbeit, damit sie Mitarbeiter beschäftigen und ausbilden können. Die Mitglieder von Haus & Grund sind gerade diejenigen, die ihr Vermögen hier vor Ort investieren und damit der regionalen Wirtschaft nutzen.

Mit dem garantierten Recht auf Eigentum (s. o.) wird mittlerweile auch oft das Erbrecht infrage gestellt. Private Eigentümer dagegen empfinden oft eine Verpflichtung für die Immobilie über Generationen, der vorherigen gegenüber wie der nachfolgenden. Ohne Garantie von Eigentum und Erbrecht würde eine solche Verpflichtung sicherlich schwinden. Wie die Wohnungsbestände dann aussehen mit den entsprechenden Folgen für die Mieter, konnte man am Ende der ehemaligen DDR besichtigen, zum Beispiel im sächsischen Freiberg, Darmstadts Partnerstadt. Belehrungen über die Sozialpflichtigkeit des Eigentums jedenfalls haben unsere Mitglieder nicht nötig.

Übrigens wird auch die Pflicht von Steuern und Abgaben gegenüber dem Staat und damit der Allgemeinheit von Immobilienbesitzern sehr ernst genommen. Das wissen die Steuerbehörden besonders zu schätzen, denn ein Haus kann man nicht so leicht ins Ausland transferieren wie vielleicht andere Kapitalformen.

Bürgerliche Selbsthilfe und gesellschaftliche Interessenvertretung
Die Mitglieder und ehrenamtlich Engagierten von Haus & Grund Darmstadt setzen sich seit 115 Jahren für das private Eigentum ein. Es ist gleichzeitig die Grundlage von Eigenverantwortung, sozialer Marktwirtschaft und damit der freiheitlichen Demokratie. Das Engagement bei Haus & Grund Darmstadt ist damit seit seiner Gründung im Jahre 1904 ein Beispiel für bürgerliche Selbsthilfe und für bürgerschaftliches Engagement. In der langen Vereinsgeschichte gibt es viele Beispiele für langjähriges und vorbildliches Engagement.

Nicht zuletzt deshalb erhielt der Verein im 100. Jahr seines Bestehens 2004 die „Silberne Verdienstplakette der Wissenschaftsstadt Darmstadt“.

Auch heute wird in Vorstand und Beirat kontinuierlich ein großer ehrenamtlicher Einsatz für die Gemeinschaft geleistet. Dass die Selbstorganisation ein bürgerliches Recht ist, das nicht selbstverständlich zu nehmen ist, zeigt die Vereinsgeschichte. Die Selbstverwaltung, auch des Vereinsvermögens, war in der Zeit des Nationalsozialismus mit ihrer sogenannten Gleichschaltung außer Kraft gesetzt. Der ehemalige Bürgermeister und Stadtbaurat August Buxbaum musste sein Amt als Vorsitzender nach der Machtergreifung aufgeben. Im Januar 1945 wählte dann die Mitgliederversammlung den „aus Dachau zurückgekehrten Jakob Kern“ zum ersten Vorsitzenden nach dem Kriegsende.

Unser Verein nimmt nicht nur die Interessen der einzelnen Haus- und Grundeigentümer wahr, sondern er vertritt durch Stellungnahmen und Eingaben bei Behörden und Politik und öffentliche Verlautbarungen in der Pressearbeit die gesellschaftliche Position des Eigentums in einer pluralistischen Gesellschaft. Dabei geht es um die Interessenwahrung gegenüber der Politik und dem Mieterbund, beispielsweise bei den Verhandlungen um den Mietspiegel, sowie um eine deutliche Präsenz innerhalb der Stadtgesellschaft. Dies gilt umso mehr, als Medien und öffentliche Meinung oft eher der Mieterseite zuneigen. Jedoch hat die Berücksichtigung der Positionen von Haus & Grund Darmstadt in den Medien in den letzten Jahren stark zugenommen, vor allem aufgrund eigener Aktivitäten in der Öffentlichkeitsarbeit. Auch mit Fachvorträgen wird verstärkt „nach draußen gegangen“, z. B. in Kooperationen und Vortragsreihen mit der Sparkasse und auch der Volksbank Darmstadt oder dem Energieversorger ENTEGA AG.

Über 5.000 Mitglieder in Darmstadt, über 64.000 in Hessen und knapp eine Million Mitglieder in Deutschland machen Haus & Grund zu einer starken Gemeinschaft, die durch jedes neue Mitglied noch stärker wird.

Beratung
Im Gründungsjahr 1904 war die Situation in Darmstadt eine völlig andere als heute, es herrschte eine sogenannte „Bauinflation“, ein großes Überangebot an Wohnungen durch den Bau ganzer neuer Stadtviertel vor dem 1. Weltkrieg. Erster Vorsitzender war der Weißbindermeister C. Friedrich Mahr. Im Krieg kehrte sich dann das Verhältnis um, so dass es zum ersten Mieterschutzgesetz kam. Schon damals war die Beratung der Mitglieder zu gesetzlichen Maßnahmen, Miethöhen usw. die wichtigste Aufgabe des Vereins und ist es seither geblieben, über zwei Weltkriege und verschiedene Zeiten der Freigabe oder Reglementierung von Mieten. In den letzten Jahren werden gesetzliche Anforderungen an Eigentümer und Vermieter immer höher, der Verwaltungsaufwand wird immer größer. Die Rechtsprechung ist in der Regel nicht vermieterfreundlich.

Durch die Beschäftigung über 115 Jahre mit Immobilien, Mietrecht usw. ist Haus & Grund Darmstadt mit seinen Vertretern wirklich zum Experten geworden. Unsere Stärke ist die juristische und fachgerechte Beratung unserer Mitglieder, damit sie immer auf „Augenhöhe“ mit der „Gegenseite“ sind. Wir sehen es als unsere primäre Aufgabe an, unsere Mitglieder in allen Fragen des Eigentums zu unterrichten, zu beraten, in jeder möglichen Weise zu unterstützen und dabei Konflikte zu vermeiden oder Streitigkeiten zu schlichten. Wir bieten Sicherheit durch das persönliche Gespräch und jederzeit aktuelle Information.

Gerade in Zeiten mit stets neuen Herausforderungen, technischen Veränderungen, gesetzlichen Neuerungen ist eine ständige, vorausschauende Information für die Haus- und Grundeigentümer unerlässlich. Diesem Gedanken sind Vorstand, Beirat, Geschäftsführung und Mitarbeiter stets verpflichtet. In jüngster Zeit wird der runderneuerte Internetauftritt samt Mietspiegelrechner diesem Ziel gerecht.

In der Festschrift von 2004 zitierte der damalige Geschäftsführer Klaus Dieter Wallenstein die Schlussworte von Direktor Ziegler aus dem Jahre 1954: „Diese Chronik wäre daher nicht vollständig, wollte man nicht auch der vielen Hauseigentümer gedenken, die jahre- und jahrzehntelang dem Verein die Treue gehalten und erst die Voraussetzung für ein erfolgreiches Wirken geschaffen haben“.

Felix Schäfer
Geschäftsführer Haus & Grund Darmstadt

Neues aus der Geschäftsstelle

Von Zeit zu Zeit berichten wir Ihnen über die Neuigkeiten aus der Geschäftsstelle. Auch seit dem letzten Bericht ist vieles passiert und sind wir unserem Ziel, die Leistungen für unsere Mitglieder auszuweiten und zu verbessern, wieder ein Stück näher gekommen.

Steigende Beratungszahlen
Wir sind hocherfreut über die in diesem Jahr stark gestiegenen Beratungen in rechtlichen Fragen berichten zu können. Der erhebliche Anstieg der durchgeführten Beratungen sowohl im Rahmen persönlicher Beratungsgespräche, als auch in der Telefon- und Emailberatung dürfte auf zwei Ursachen zurückzuführen sein.

Einerseits ist die Geschäftsstelle bemüht, sämtliche vorhandenen Kapazitäten zu bündeln und effektiv einzusetzen. Hierdurch konnte zwischenzeitlich die Vorlaufzeit für einen Beratungstermin wesentlich verkürzt werden. Da sich durch die Schaffung neuer Beratungskapazitäten auch der Durchlauf erhöht hat werden mehr Folgeberatungen nachgefragt und ebenso mehr Erstberatungen. Hinzu kommt eine steigende Zahl an Neumitgliedern, welche oft anlässlich eines akuten Beratungsbedarfs unserem Verein beitreten. Auch dies führt letztlich dazu, dass die Zahl der Rechtsberatungen sich entsprechend entwickelt hat.

Andererseits dürfte der steigende Beratungsbedarf auch mit der Situation am Wohnungsmarkt zusammenhängen. Immer wieder ist festzustellen, dass auch bei kleineren Problemen im Mietverhältnis der Mieter anwaltlich beraten ist und sich unsere Mitglieder im Sinne der Waffengleichheit ebenfalls anwaltlich beraten und unterstützen lassen. Zunehmend häufig gehen Mieter gegen Eigenbedarfskündigungen vor, selbst wenn diese vernünftig erscheinen. Dies mag damit zusammenhängen, dass das Angebot an Ersatzwohnraum beschränkt ist und es sich heute mehr denn je lohnt, ein günstiges Mietverhältnis fortzusetzen, als eine wahrscheinlich teurere Wohnung anzumieten.

Neben den steigenden Beratungszahlen stellen wir mit Freude fest, dass immer öfter das Wohnungseigentumsrecht Gegenstand der Beratung ist. Hieraus lässt sich schlussfolgern, dass sich auch Wohnungseigentümer immer öfter für eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund entscheiden.

Voranschreitende Digitalisierung
Auch die Digitalisierung der Vereinsarbeit, unserer Geschäftsstelle und der einzelnen Abläufe schreitet voran. Hierbei kann sich der Verein freilich nicht darauf beschränken, Anfragen per Mail zu beantworten oder Inhalte auf der Homepage zum Download bereit zu halten.

Nachdem erste Schritte mit dem Mietspiegelrechner und der Neugestaltung der Homepage im ersten Quartal vollzogen wurden, wurde kürzlich die Möglichkeit geschaffen, die Vereinsmitgliedschaft online abzuschließen. In wenigen Schritten kann nun die Mitgliedschaft bequem von zuhause aus sowie außerhalb unserer Geschäftszeiten und auch am Wochenende -dann, wenn Berufstätige hierzu Zeit haben- beantragt werden. Dieses Angebot wurde bereits durch eine Vielzahl von Neumitgliedern wahrgenommen.

Auch die geplante Umstellung auf eine fast vollständig papierlos arbeitende Geschäftsstelle ist in der Planung fortgeschritten. Gleichzeitig mit der Einführung papierloser Akten werden sämtliche Prozesse in der Geschäftsstelle neu durchdacht und verbessert. So wird die Einführung digitaler Akten gleich zwei Vorteile bringen. Einerseits werden die Arbeitsprozesse beschleunigt und effizienter, andererseits werden gewohnte Strukturen aufgerissen und grundsätzlich neu überdacht. Als Ziel dieses Prozesses steht immer der Mehrwert für unsere Mitglieder. Die Angebote und Leistungen sollen sich verbessern, der Zugang zu diesen soll einfacher werden und die Probleme unserer Mitglieder sollen schneller gelöst werden.

Thomas Bellmer
Geschäftsführer Haus & Grund Darmstadt

Wissenschaftsstadt Darmstadt will „bezahlbaren“ Wohnraum schaffen:

„Wohnungspolitisches Konzept“ und „Sozialgerechte Bodennutzung“

Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Augustsitzung weitreichende Beschlüsse für das Bauen und Wohnen in der Wissenschaftsstadt Darmstadt gefasst – also ein Feld, das unsere Mitglieder direkt betrifft. Die Praxis wird zeigen, wie weit die Umsetzung führen wird. Es geht hierbei um die beiden Magistratsvorlagen „Wohnungspolitische Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt – Instrumentenportfolio“ und die „Grundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung in Darmstadt (SoBoDa)“.

Der Magistrat nennt als Grund hierfür den Druck auf dem Wohnungsmarkt im Ballungsraum: „Das Wohnungspolitische Konzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit seinem umfassenden Instrumentenportfolio zeigt zahlreiche Maßnahmen und Möglichkeiten auf, wie die Schaffung von gefördertem und freifinanziertem Wohnungsbau in Darmstadt vorangebracht werden und wie das politische Ziel, bezahlbares Wohnen zu schaffen, umgesetzt werden kann“. Die Bauverein AG wird dabei als fundamentale Säule betrachtet. „Gleichzeitig werden Maßnahmen vorgeschlagen, die Mietwohnungen im Bestand betrachten und eine Reduzierung von Mietkostensteigerungen zum Ziel haben“.

Hier können nur die wichtigsten der 21 vorgeschlagenen Maßnahmen wiedergegeben werden: Bereits bisher gilt die Regelung, bei Schaffung von neuem Baurecht beziehungsweise auf städtischen Flächen 25 % geförderten Wohnungsbau und 20 % für mittlere Einkommen zu errichten. Die Stadt will verstärkt auslaufende Belegungsrechte zurückkaufen beziehungsweise neu erwerben. Die Ausschüttungen der Bauverein AG als wichtiger Träger der Wohnungspolitik an die Stadt sollen sukzessive von derzeit 12 Millionen Euro jährlich auf 6 Millionen Euro jährlich bis 2021 reduziert werden. Dafür muss der Bauverein die aktuell gültige Modernisierungsumlage von derzeit 8 % auf 6 % verringern. Auslaufende Belegungsrechte werden um 10 Jahre verlängert. Von 2020 bis 2024 wird für mittlere Einkommen ein Mietendeckel von höchstens 1 % jährlich eingeführt. Der Wohnungstausch von älteren Menschen oder Singles soll gefördert werden.

Zur Schaffung von neuem Wohnraum konzentriert sich die Stadt auf neue Baugebiete (Konversionsflächen, Marienplatz, Klinikum Eberstadt usw.), bis 2020 sollen in Darmstadt 10.000 neue Wohnungen zur Marktreife gebracht werden. Ebenso soll die Nachverdichtung in bestehenden Quartieren erleichtert werden. Potentiale für diese beiden Bereiche sollen in Zusammenarbeit mit Forschungsinstitutionen ermittelt werden.

Einen besonderen Raum nimmt die Sozialgerechte Bodennutzung ein, die Teil des Gesamtkonzeptes ist, aber eine eigene Magistratsvorlage einnimmt, sie gilt erst ab Bauvorhaben von circa 20 Wohnungen: Diese besagt, dass bei der Schaffung neuen Baurechts (und nur da) die Wertsteigerung der Grundstücke zum Teil abgeschöpft wird (bis höchstens 50 % der Wertsteigerung nach Abzug aller Kosten), damit die Investoren für die Kosten der Infrastruktur herangezogen werden, die neue Einwohner mit sich bringen (KITAs usw.). Beispiele hierfür gibt es schon länger in München und anderen Städten. Wie weit die Umsetzung im Einzelfall gehen kann, wird die Praxis zeigen.

Der Magistrat wird sich beim Land für die Einführung einer Grundsteuer C einsetzen, die für unbebaute Grundstücke gilt.

Zur Unterstützung junger Familien beim Erwerb von Wohnungseigentum heißt es: „Der Erwerb von Wohnungseigentum ist ein sozialpolitische Maßnahme mit langfristigen positiven Folgen wie Altersvorsorge und entlastet die Nachfrage nach Mietwohnungen. Ebenso wird die Abwanderung ins Umland reduziert und trägt zur Verminderung des Verkehrs bei“. In Ergänzung von Bundes- und Landesprogrammen soll deshalb bei der Schaffung von Bauland anteilig immer auch Schaffung von Eigentum bedacht werden. Städtische Grundstücke sollen nach sozialen Kriterien (z. B. Kinderzahl, betreute Familienangehörige) mit Rabatten beziehungsweise in Erbpacht vergeben werden. Die Stadt will sich beim Land für die Reduzierung der Grunderwerbsteuer für junge Familien einsetzen.

Die Stadt spricht sich ferner für den Erhalt und Ausbau eines qualifizierten Mietspiegels aus. Sie will sich beim Städtetag dafür einsetzen, dass nicht nur die letzten 4 Jahre, sondern der Gesamtbestand mit einfließen. In gleicher Weise werden Mietpreisbremse, Kappungsgrenzenverordnung und die Fehlbelegungsabgabe unterstützt.

Weitere Elemente sind Gemeinwesenarbeit und Sozialmanagement im Wohnquartier, um die Lebensqualität in den Stadtteilen zu erhalten. Die Arbeit der Wohnungssicherungsstelle soll ausgebaut werden. Bei der Vermietung von geförderten Wohnungen durch Wohnungsbaugesellschaften sollen Schufa-Einträge oder Eidesstattliche Versicherungen nicht grundsätzlich als Ausschlusskriterien gelten.

Zum Abschluss des Papiers geht es um die Zusammenarbeit mit dem Umland bei der Schaffung geförderten und preiswerten Wohnraums sowie um verschiedene finanzielle und gesetzliche Forderungen an Land und Bund.

Grundsätzlich sind alle Maßnahmen zu begrüßen, die real zu mehr Investitionen in den Wohnungsmarkt und zu mehr Wohnungsneubau führen. Als kontraproduktiv müssen aber alle Maßnahmen angesehen werden, die den Wohnungsmarkt regulieren und in der Folge jeden Anreiz, Wohnungen zu bauen, lähmen oder gar zunichtemachen, wie zum Beispiel die Grundsteuer C, Ausdehnung des Betrachtungszeitraums beim Erstellen von Mietspiegel über 4 Jahre, Mietpreisbremse, Kappungsgrenzenverordnung, Sperrzeitverordnung.

Es bleibt abzuwarten, ob das Maßnahmenpaket der Wissenschaftsstadt Darmstadt der Neubautätigkeit nutzen kann, dem wesentlichen Mittel, dass unsererseits für einen ausgewogenen Wohnungsmarkt im Ballungsraum sorgen kann.

Felix Schäfer
Geschäftsführer
Haus & Grund Darmstadt

Förderung des alters- und behindertengerechten Umbaus von selbstgenutztem Wohneigentum

Das möglichst lange und möglichst selbstständige Wohnen im angestammten Zuhause ist auch für die Mitglieder von Haus & Grund Darmstadt, ein hohes Gut. Deshalb ist es ausdrücklich zu begrüßen, dass das Land Hessen auch für das Jahr 2019 Fördermittel für den behindertengerechten Umbau von selbstgenutztem Wohneigentum zur Verfügung stellt. Das Programm wendet sich also direkt an Eigentümer. Die Stadt Darmstadt hat jetzt öffentlich darauf hingewiesen.

Die Lebensqualität gerade auch älterer Menschen ist geknüpft an eine geistige und körperliche Fitness. Dabei hegen wir sicherlich alle den Wunsch, möglichst lange in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben zu können.

„Die Förderung des selbstbestimmten Wohnens ist für Menschen mit Behinderung sehr wichtig. Durch entsprechende bauliche Veränderungen wird es oft möglich, dass Menschen bis ins hohe Alter und bei Behinderung so lange wie möglich in ihren eigenen vier Wänden im gewohnten Umfeld leben können“, sagt hierzu Sozial- und Wohnungsdezernentin Barbara Akdeniz.

Zu schmale Durch- und Zugänge in Fluren und Türen, Treppen oder Schwellen, nicht ausreichende Bewegungsflächen im Wohnraum, Badezimmerausstattung und vieles mehr lassen sich durch bauliche Maßnahmen anpassen. Hier bieten die Fördermittel und Beratung eine gute Unterstützung. Die Förderhöhe ist je nach Art und Umfang auf den Einzelfall zu berechnen, es stehen 70.000 Euro zur Verfügung.

Informationen und Antragsformulare gibt es beim Amt für Wohnungswesen der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Frau Jost, Tel. 06151 13 27 38.

Der altersgerechte Umbau für Selbstnutzer einer Immobilie wird auch von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert, Produkt Nr. 159 (Kredit für altersgerechten Umbau), Produkt 455 (Zuschuss).

Weitere Fördermaßnahmen bestehen im Rahmen der Kranken- und Pflegeversicherung.

Bevor jedoch Umbauten erfolgen sollten die rechtlichen Rahmenbedingungen bedacht werden, die den Eigentümer einer Immobilie betreffen, sei es, dass er ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung selbst nutzt oder Vermieter von Wohnraum ist.

1. Das Einfamilienhaus
Der Eigentümer, der sein Einfamilienhaus selbst nutzt, hat die geringsten rechtlichen Einschränkungen. Das stellt sich schon anders dar, wenn er das Einfamilienhaus, in dem er wohnt, der nächsten Generation überschrieben hat und nun allenfalls Nießbrauch an dem Einfamilienhaus hat oder nur ein Wohnrecht.

Will der Eigentümer eines Einfamilienhauses seinen Wohnraum altersgerecht umbauen, so hat er natürlich die Vorschriften der Bauordnung zu beachten. Was zu beachten ist, hängt im Wesentlichen von dem konkreten Vorhaben ab.

Besitzt der Eigentümer ein denkmalgeschütztes Gebäude, so muss er bei Umbauten gegebenenfalls die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde einholen (§ 16 Denkmalschutzgesetz).

Für Gebäude mit mehr als 2 Wohnungen ist nach § 43 der hessischen Bauordnung schon heute Barrierefreiheit vorgeschrieben. Wohn- und Schlafräume, Toilette und Bad sowie die Küche müssen rollstuhlgerecht zugänglich sein. Ausgenommen sind Wohnungen in bestehenden Häusern, bei denen der Umbau nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand zu erreichen wäre.

2. Die Eigentumswohnung
Schwieriger ist die Ausgangslage für eine barrierefreie Gestaltung einer selbst genutzten Eigentumswohnung. Umbauarbeiten betreffen oftmals nicht nur das Sondereigentum, also die Wohnung, in der man wohnt, sondern auch das Gemeinschaftseigentum.

Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 14 Nr. 1 WEG) stellt den Grundsatz auf, dass der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nicht zum Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer führen darf.

Hier ist an Maßnahmen zu denken, wie z. B.

• der barrierefreie Zugang zur Eigentumseinheit,
• der Einbau eines Treppenlifts im Treppenhaus,
• die Errichtung einer Rollstuhlrampe im Eingangsbereich des Hauses,
• die Einrichtung eines Rollstuhlweges von der Terrasse zur Straße.

Im Streitfall sind die Interessen des Eigentümers, der einen barrierefreien Ausbau wünscht, gegenüber denen der übrigen Wohnungseigentümer abzugrenzen.

Die Rechtsprechung orientiert sich hierbei an der mietrechtlichen Vorschrift des § 554 a BGB, das heißt für die Wohnungseigentümergemeinschaft, wessen Interessen überwiegen, die des einzelnen Wohnungseigentümers oder die der Gemeinschaft.

Die Grenze der Zustimmungspflicht der anderen Wohnungseigentümer zu einer Maßnahme wird allerdings dort überschritten, wo es zu einer nicht unerheblichen Wertminderung der Gesamtanlage oder auch nur einer Wohnungseigentumseinheit kommen würde.

Eine Abwägung ist auch für den Anspruch auf eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG erforderlich, da einer baulichen Veränderung im Regelfall alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Gibt es mehrere Möglichkeiten, eine barrierefreie beziehungsweise altersgerechte Nutzung zu erreichen, haben die betroffenen Wohnungseigentümer ein Mitbestimmungsrecht.

Wichtig ist, dass die gewünschten Maßnahmen durch einen von den Miteigentümern gefassten Beschluss hinreichend und präzise beschrieben sind.

Auf keinen Fall sollte der Eigentümer einer Eigentumswohnung Umbauten vornehmen, ohne gefragt zu haben. Dies gilt auch für Umbauten innerhalb der Wohnung, da diese unter Umständen Auswirkungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft haben kann.

3. Vermieteter Wohnraum
Vermietet ein Immobilieneigentümer Wohnraum, so hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache. Dies ergibt sich aus dem bereits erwähnten § 554 a BGB, der mit der Mietrechtsnovelle aus dem Jahre 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt wurde.

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer barrierefreien oder altersgerechten Nutzung nur dann verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer barrierefreien Nutzung der Mietsache überwiegt, dabei sind auch die berechtigten Interessen der anderen Mieter im Hause zu berücksichtigen.

Allerdings kann der Vermieter seine Zustimmung von einer zusätzlichen Sicherheitsleistung abhängig machen, damit die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach Beendigung des Mietverhältnisses gewährleistet ist.

Die Kosten für den Umbau der Veränderungen hat der Mieter zu tragen.

Andererseits gibt es natürlich die Möglichkeit, dass der Vermieter im Rahmen vorzunehmender Modernisierung die Mietsache behinderten- beziehungsweise altersgerecht herrichtet.

Dann hat der Vermieter die Kosten der Modernisierung zu tragen. Er kann aber die Kosten gemäß § 559 BGB im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen. Der Vermieter kann dann die Jahresnettomiete um 8 % der Investitionssumme erhöhen.

Da die gesetzlichen Regeln des Mietrechtes spärlich sind, empfiehlt es sich, bei dem behinderten- und altersgerechten Umbau einer Wohnung eine sogenannte Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zu treffen, um insbesondere einen Streit bei der Beendigung des Mietverhältnisses für diesen Bereich auszuschließen.

Felix Schäfer
Geschäftsführer
Haus & Grund Darmstadt

„Schutz des privaten Eigentums mit verstärkter Außenwirkung“

Mitgliederversammlung von Haus & Grund Darmstadt – Ehrenmitgliedschaft und goldene Ehrennadel für Dr. Rüdiger Moog

Verstärkte Beratung – neuer Internetauftritt
Einstimmige Wiederwahlen
Ehrung für Dr. Rüdiger Moog
Nicht die Leute, die die Mieten nach oben treiben

Lockerungen bei der neuen Stellplatzverordnung der Stadt Darmstadt:

„Anreiz für Wohnungsbau“

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat die Möglichkeiten der neuen Hessischen Bauordnung genutzt, wie es Haus & Grund auch in Darmstadt immer wieder gefordert hat. Das heißt, dass die Pflicht zur Schaffung von Stellplätzen bei der Schaffung neuer Wohnungen in Darmstadt reduziert wird. „Stellplätze dürfen kein limitierende Faktor bei der Bereitstellung von neuem Wohnraum sein“, sagt dazu Oberbürgermeister Jochen Partsch. Ganz klar ist, dass hiermit auch ein verkehrspolitisches Ziel seitens der Stadt verfolgt wird, klar ist aber auch, dass die Schaffung neuen Wohnraums, beispielsweise bei Aufstockungen oder Dachgeschossausbau, erleichtert wird. Dies ist also tatsächlich einmal ein Beitrag der öffentlichen Hand zur Schaffung „bezahlbaren Wohnens“.

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat in seiner Sitzung vom 29. Mai 2019 die Neufassung der städtischen Einstellplatzsatzung beschlossen. Die darin vorgesehene Flexibilisierung der baurechtlichen Vorgaben für die Bereitstellung von Stellplätzen beim Wohnungsbau ist aus Sicht des Magistrats „eine notwendige Reaktion auf die zunehmende Verkehrsbelastung in den Städten sowie ein geändertes Mobilitätsverhalten, als auch ein Anreiz für die Schaffung von mehr dringend benötigtem Wohnraum“, so Partsch. Und weiter: „Die Novellierung der Stellplatzsatzung soll mit dazu beitragen, die öffentlichen Räume vom Verkehr zu entlasten und gleich Anreize für Investitionen in neuen Wohnraum zu setzen. Als Kostentreiber beim Bau neuer Wohnungen ist die bisher vorgeschriebene Zahl von Stellplätzen auch ein Hemmnis für Investoren. Dem wollen wir mit neuen, flexibleren Vorgaben entgegenwirken.“

Mit der neuen Satzung brauchen Bauherren künftig nicht mehr eine grundsätzlich vorgeschriebene Zahl von Stellplätzen nachzuweisen, sondern diese richtet sich vielmehr nach der Situation im Quartier. Besteht etwa im Umfeld ein gutes ÖPNV-Angebot, reduziert sich der für eine Baugenehmigung zu erbringende Nachweis entsprechend. Ist im Umfeld bereits eine Parkraumbewirtschaftung eingeführt, entfällt der Nachweis nach der neuen Satzung ganz, da davon ausgegangen wird, dass der Bauherr dann entsprechend selbst für die den Wohnungen entsprechende Zahl von Stellplätzen sorgt und damit so viele Stellplätze wie nötig von alleine entstehen. Zusätzlich kann durch den Nachweis von vier Fahrradabstellplätzen ein PKW-Stellplatz ersetzt werden, heißt es hierzu in einer Mitteilung der Stadt Darmstadt. Eine weitere Neuerung betrifft diejenigen Bauherren, die den Ausbau eines Kellers oder eines Dachgeschosses beabsichtigen. Nach der alten Satzung mussten hier jeweils entsprechend neue Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Auch dies entfällt durch die Novellierung. Aus Sicht von Haus & Grund ist dies sehr zu begrüßen.

Jedoch muss festgehalten werden, dass mit der neuen Satzung nicht verboten ist, mehr Stellplätze als vorgeschrieben zu errichten, falls dies ein Investor oder seine Kundschaft wünscht. Lediglich für einzelne Quartiere wie die Lincoln-Siedlung oder das neue Ludwigshöhviertel (vormals Cambrai-Fritsch-Kaserne) kann per Satzung eine Obergrenze von Stellplätzen festgelegt werden.

Hierzu nochmals Oberbürgermeister Jochen Partsch: „Grundsätzliches Ziel der Überarbeitung ist die Flexibilisierung und Harmonisierung von tatsächlichem Bedarf und Stellplatznachweis. Künftig soll es keine Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen mehr geben, wo auch keine gebraucht werden. Der Stellplatznachweis darf in einer dynamisch wachsenden und sich verdichtenden Stadt kein limitierender Faktor bei der Erschließung und Bereitstellung von Wohnraum sein“.

Schließlich zeigt die Lebenswirklichkeit aber, dass wir noch einige Jahrzehnte den PKW für unsere individuelle Mobilität benötigen werden, insbesondere in Zeiten des demografischen Wandels. Deshalb wäre die Stadt gut beraten, in Vierteln mit starker Verdichtung über die Errichtung von Quartiersgaragen nachzudenken.

75.000 Fahrzeuge sind in Darmstadt zugelassen, 70.000 Personen pendeln werktäglich nach Darmstadt. Deshalb ist Augenmaß gefordert, Parkplätze - auch im öffentlichen Straßenraum - zu schaffen und nicht etwa zu „vernichten“.

Darmstadt wird seinem Ruf als Großstadt mit vielen Angeboten nur gerecht, wenn auch genügend Parkraum für Haus- und Wohneigentümer, Mieter, Pendler und Besucher zur Verfügung steht.


Felix Schäfer
Geschäftsführer
Haus & Grund Darmstadt e. V.

Straßenbeiträge: Kontraproduktiv und unsozial

Stadt Darmstadt soll sich beim Land für hessenweite Abschaffung einsetzen

Allerorten in der Stadt gibt es Baustellen im Straßenraum. Diese führen zwar oft zu einer Behinderung des Verkehrs, aber grundsätzlich sind Straßensanierungen und Instandhaltung der Infrastruktur natürlich zu begrüßen. Jedoch gehen einige dieser Maßnahmen mit Straßenbeiträgen einher, die von den Hausbesitzern in diesen Straßen entrichtet werden müssen. Auch in Darmstadt können diese zur schweren Belastung für Hausbesitzer werden. In der Stadtverordnetenversammlung wurde und wird darüber diskutiert. Es gab Anträge zur Abschaffung der Straßenbeiträge genauso wie zur Umstellung auf wiederkehrende Beiträge. Diesen Initiativen wurde bisher nicht gefolgt. Haus & Grund Darmstadt fordert die Abschaffung der Straßenbeiträge.

Wir fordern, ebenso wie Haus & Grund Hessen die Abschaffung der Straßenbeiträge, mit denen bisher in hessischen Kommunen Anlieger zur Kostenbeteiligung an Straßensanierungen herangezogen werden können. Dass den Kommunen mittlerweile die Erhebung von Straßenbeiträgen freigestellt ist, sie also nicht mehr zur Erhebung verpflichtet sind, macht den Sachverhalt nicht wesentlich besser. Die meisten Kommunen nutzen diese Möglichkeit nicht, auch Darmstadt nicht.

Grundsätzlich empfinden wir die Straßenbeitragssatzungen als zutiefst ungerecht. Schließlich hat jeder Straßennutzer etwas von funktionsfähigen Straßen, vor allem der vorbeifahrende Verkehr. Die unseligen Diskussionen um Anlieger- oder Durchgangsstraßen könnte man sich sparen. Unter Umständen wird den betroffenen Hausbesitzern in manchen Gebieten beziehungsweise Seitenstraßen unserer Stadt bis zu 75 % der Kosten aufgebürdet.

In nicht wenigen Fällen können solchermaßen anfallende Gebührenbescheide zu großen sozialen Härten führen, wenn beispielsweise ältere Hausbesitzer mit geringer Rente auf einen Schlag mehrere 10.000 Euro zu bezahlen haben. Auch eine Stundung oder Aufteilung in mehrere Raten hilft hier nicht viel weiter. Unter Umständen muss sogar das Haus verkauft werden, das als Altersdomizil geplant war. denn einen Kredit hierfür zu bekommen, ist für Senioren nahezu unmöglich.

Es muss schließlich berücksichtigt werden, dass die Anlieger die erstmalige Herstellung der im Eigentum der Kommunen stehenden Straßen zu 90 Prozent bezahlt haben und das Eigentum daran die Kommunen zur Erhaltung mit eigenen Mitteln verpflichtet.

Sicher kennen Leser auch Beispiele aus Darmstadt, wo notwendige Sanierungsarbeiten zu lange hinausgeschoben wurden, um Konflikte mit Anwohnern zu vermeiden. Solch ein Sanierungsstau führt dann zu umso größeren Kosten, weil schließlich irgendwann doch eine grundlegende Sanierung nötig wird. Damit ist diese Praxis gleichermaßen unsozial wie kontraproduktiv.

Immobilienbesitzern in der Wissenschaftsstadt Darmstadt kann es nicht reichen, wenn der Kommune vom Land die Erhebung der Straßenbeiträge freigestellt wird. Hier braucht es eine landesweite Regelung. In Bayern wurden die Straßenbeiträge unlängst abgeschafft, rückwirkend zum 1. Januar 2018. In Baden-Württemberg existierten sie bisher ohnehin schon nicht mehr. Die Kommunen bekommen dort über den kommunalen Finanzausgleich Mittel vom Land, um die Straßen instand zu halten. Daher besteht dort kein Bedarf, Straßenbeiträge zu erheben. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt sollte sich mit ihren Vertretern beim Hessischen Städtetag und natürlich direkt bei der Landesregierung für dieses Ziel einsetzen.

Felix Schäfer
Geschäftsführer
Haus & Grund Darmstadt e.V.

Im Gespräch

Dr. Rüdiger Moog – 36 Jahre im Beirat von Haus & Grund Darmstadt

Die Fragen stellte Ludwig Achenbach.
 

„Welterbe werden!“

Bewerbung für Mathildenhöhe als UNESCO-Welterbe

Die Darmstädter Stadtkrone – das ist die Silhouette der Mathildenhöhe mit Hochzeitsturm, Ausstellungsgebäude, Russischer Kapelle und dem Ernst-Ludwig-Haus, dem Atelierhaus der Künstlerkolonie, heute Museum, nicht zu vergessen die erhaltenen Künstlervillen. Diese Motive stehen für die Identität unserer Heimatstadt und haben schon oft die Titelseiten unserer Mitgliederzeitung geziert. Die Mathildenhöhe steht für den von Großherzog Ernst-Ludwig geförderten Jugendstil, der von hier seinen Ausgang nahm. Mit der Bewerbung der Wissenschaftsstadt Darmstadt um den Welterbestatus für dieses einzigartige Ensemble wurde eine Entwicklung angestoßen, die die Stadtkrone und damit die gesamte Stadt und Region in einen internationalen Zusammenhang bringt und noch bekannter macht. Haus & Grund Darmstadt hat sich an dieser Stelle schon mehrfach mit kulturellen und bauhistorischen Themen befasst (zuletzt zum Thema 100 Jahre Bauhaus). Als Darmstädter Verein der Teil dieser Stadtgesellschaft ist und dem naturgemäß auch an Architekturgeschichte gelegen ist, möchten wir den Ablauf der Bewerbung beleuchten.

Auf der Welterbeliste der UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization) stehen derzeit 1092 Stätten aus 167 Ländern, 44 davon befinden sich in Deutschland. Der UNESCO-Welterbetitel wird an herausragende Stätten verliehen, die einen „außergewöhnlichen, universellen Wert“ besitzen. Darmstadt steht mit dem Gesamtensemble auf der Mathildenhöhe seit 2014 auf der nationalen Vorschlagsliste für die Aufnahme in das UNESCO-Welterbe. Hierzu Oberbürgermeister Jochen Partsch in einer städtischen Informationsbroschüre: „Die Mathildenhöhe ist ein Ort der Begegnung, der Freude und des Aufbruchs in die Moderne. Sie ist unsere Visitenkarte, der Hochzeitsturm das Logo unserer Stadt. Nun gehen wir hiermit ins Rennen um die Anerkennung als ein Welterbe“.

Der Gegenstadt der Bewerbung ist das Ensemble Mathildenhöhe mit den oben genannten Gebäuden, aber auch mit den Gartenanlagen mit dem Platanenhain und dem zugehörigen Skulpturenprogramm. Schon 1899 berief Ernst-Ludwig die ersten sieben Künstler zur Darmstädter Künstlerkolonie, darunter Joseph-Maria-Olbrich. 1901 folgte die erste große Ausstellung „Ein Dokument deutscher Kunst“, weitere Landesausstellungen dann 1904, 1908 und 1914. Die außergewöhnliche Vielfalt der innovativen, architektonischen und künstlerischen Aktivitäten der Künstlerkolonie ist der Kern der Bewerbung. Das Ziel war damals eine Reform, die Kunst und Leben zusammenführt. Der Aufbruch in die Moderne drückt sich „durch eine experimentelle Architektur, durch eine neue Raumkunst und zukunftsweisendes Design“ aus.

Der Ablauf

Im Januar diesen Jahres reichte die Wissenschaftsstadt Darmstadt in Kooperation mit dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen den offiziellen Antrag zur Aufnahme in die Welterbeliste in Paris bei der UNESCO ein. In diesem Sommer wird eine Delegation von dort den Antrag vor Ort prüfen, 2020 wird das Welterbekomitee entscheiden. Zu den Bewerbungsunterlagen gehört ein umfangreiches Nominierungsdossier, das die Mathildenhöhe mit ihren Besonderheiten und schützenswerten Bestandteilen beschreibt. Die Geschichte und Entwicklung der Stätte sowie die Echtheit und Unversehrtheit des Gesamtensembles und seine Alleinstellungsmerkmale spielen dabei eine entscheidende Rolle.

Bestandteile sind ebenso eine umfängliche Fotodokumentation und ein „Managementplan“, der genau zu beschreiben hat, welche nachhaltigen Maßnahmen die Stadt Darmstadt langfristig plant, um die Mathildenhöhe in ihrem Erscheinungsbild zu schützen und als Erbe für künftige Generationen zu erhalten. Teil ist auch ein Parkpflegewerk für den Platanenhain und die Außenanlagen, außerdem ein Masterplan zur baulichen Entwicklung. Ein wesentliches Element ist auch das Besucherzentrum, das auf der Ostseite des Ausstellungsgebäudes seinen Platz finden soll. Ein Tourismuskonzept erläutert die Aspekte der Vermittlung an die Besucher. Ein Mobilitätskonzept muss Antworten geben auf eine der wohl spannendsten Fragen in Darmstadt auch in diesem Zusammenhang, die verkehrstechnische Entwicklung und Erreichbarkeit des Areals für Reisende aus unmittelbarer Nachbarschaft, aus der Region und Deutschland sowie für internationale Gäste.

Sicher kann man über Kosten und Nutzen einer solchen Bewerbung unterschiedliche Meinungen haben. Jedoch wird der internationale Ruf Darmstadt schon alleine durch die Bewerbung selbst weiter gestärkt. Jetzt gilt es nur noch, für den Erfolg des Kommissionsbesuchs in diesem Jahr und die Entscheidung im nächsten Jahr die Daumen zu drücken.

Quellen und Zitate:

Darmstädter Stadtlexikon;

Städtisches Informationsblatt „Welterbe werden! – Mathildenhöhe Darmstadt“ (Jan. 2019);

www.mathildenhoehe-darmstadt.de

 

Darmstädter Klimaschutzpreis 2019

„Nachhaltiges Bauen“

Haus & Grund Darmstadt begrüßt grundsätzlich Maßnahmen zur Energieeinsparung bei Wohngebäuden, wenn sie Kostenersparnis für Eigentümer und Mieter bedeuten und letzten Endes auch dem Klimaschutz nützen. Allerdings muss es sich für den Hausbesitzer auch rechnen. Vor dem Hintergrund des weltweiten Klimawandels, den wir auch hier spüren, ist es sicherlich sinnvoll, Bauherren und Sanierer für energiesparendes Bauen zu sensibilisieren. In diesem Sinne hat die Wissenschaftsstadt Darmstadt jetzt beschlossen, einen Wettbewerb „Klimaschutzpreis 2019 – Nachhaltiges Bauen“ auszuloben (Magistratsvorlage 2019/0001).

Grundlage dafür ist das bereits 2013 beschlossene Darmstädter Klimaschutzkonzept, das die „von der Bundesregierung veröffentlichten Zielen zur Senkung der Treibhausgasemissionen“ unterstützen soll. Zu den 138 hier aufgeführten Einzelmaßnahmen zählt auch die Durchführung von Klimaschutzwettbewerben, weil sie das Thema durch öffentliche Aufmerksamkeit ins Bewusstsein rufen und „Vorbilder, Anregungen und Ideen geben, wie Klimaschutz in Darmstadt noch besser unterstützt werden kann“. Allerdings sei gleich an dieser Stelle gesagt, dass der eigentliche Effekt des Wettbewerbs nicht über die Öffentlichkeitsarbeit hinaus gehen kann, da die Gewinner lediglich „Sachpreise“ erhalten werden (z. B. Stromkostenerstattung, Photovoltaik-Balkon-Modul, ÖPNV-Ticket), für diese stehen insgesamt 3.000 Euro zur Verfügung. Die Wirkung dürfte in der Tat eher eine moralische sein, dient aber immerhin dem guten Zweck für klimafreundliches Bauen.

Bewerbung und Jury

Der Wettbewerb soll also herausragende, energetisch sanierte Objekte bzw. energetisch innovative Neubauten prämieren. Dazu gehören eine begleitende Öffentlichkeitsarbeit und die Präsentation der Preisträger. Bewerben können sich private und öffentliche Bauherren sowie Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften – in den Kategorien Neubauten, Bestandssanierungen und Einzelmaßnahmen. Als Voraussetzung müssen die Projekte „über die gesetzlich vorgeschriebenen Erfordernisse hinausreichen, vorbildlich oder innovativ“ sein – mit Betriebserfahrungen aus mindestens einer Heizperiode oder den vergangenen 12 Monaten.

Eingereicht werden sollen Angaben zu Energieverbrauchswerten, und, sofern möglich, CO2-Einsparungen: Bei Sanierungen mit Vorher-Nachher-Vergleich, bei Neubauten im Vergleich zum gesetzlichen Standard. Außerdem der Zeitpunkt der Betriebsbereitschaft, Investitionskosten, Fördermittel sowie ausführende Architekten und Fachfirmen und natürlich alles mit „aussagefähigen und überprüfbaren Unterlagen“.

Die Jury besteht aus Vertretern der Lokalen Agenda 21, dem Klimaschutzbeauftragten der Wissenschaftsstadt Darmstadt, dem Institut für Wohnen und Umwelt, einem Architektenbüro und einem Energie-Planer-Team sowie dem Passivhaus-Institut Darmstadt. Die Erfahrungen aus dem „Klimaschutzpreis 2019“ sollen Grundlagen für die Fortführung des Formats darstellen, führt die Magistratsvorlage aus. Die Veröffentlichung in den Medien mit den Infos zur Bewerbung und einzuhaltenden Fristen wird wohl bald nach dem städtischen Beschluss erfolgen.

Der Gesetzgeber ist gefragt

Abschließend ist noch einmal zu sagen, dass Werbung für den Klimaschutz grundsätzlich eine gute Sache ist. Allerdings hat ein lokaler Wettbewerb mit noch dazu sehr begrenzten Mitteln auch nur eine sehr begrenzte Wirkung. Viel wichtiger wäre es von der Seite des Gesetzgebers aus, Abschreibungsmöglichkeiten für Energetische Sanierungen auszubauen, damit es sich für den Hausbesitzer auch wirklich rechnet. Die Umlagefähigkeit von energetischen Maßnahmen im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung wurde stattdessen von 11 auf 8 % jährlich reduziert. Auch wenn im Gegenzug bei Maßnahmen bis 10.000 Euro eine „vereinfachte Mieterhöhung“ ermöglicht wurde, gehen Bund und Länder hier nicht mit gutem Beispiel voran. So kann ein Wettbewerb auf kommunaler Ebene wirklich nicht mehr als ein gutgemeinter Appell sein.

 

100 Jahre Bauhaus

Volles Ausstellungsprogramm macht Bezüge zu Darmstadt deutlich In diesem Jahr ist das Bauhaus in aller Munde, denn vor einhundert Jahren wurde das Staatliche Bauhaus 1919 von Walter Gropius in Weimar als Kunstschule gegründet. Es ging um die Zusammenführung von Kunst und Handwerk und schließlich um die einflussreichste Bildungsstätte im Bereich der Architektur und Kunst bis hin zu Möbeln und Gebrauchsgegenständen. 1925 bestand das Bauhaus in Dessau fort und gilt heute weltweit als Heimstätte der Avantgarde der Klassischen Moderne auf allen Gebieten der freien und angewandten Kunst und Architektur. 1932 wurde das Bauhaus durch die nationalsozialistische Mehrheit im Dessauer Stadtrat geschlossen.

Für Hausbesitzer und Bauherren sind die Grundlagen qualitätvollen Bauens und damit Wohnens sicher ein interessantes Thema – zumal für Hausbesitzer in Darmstadt. Denn das Bauhaus hat viel mit unserer Stadt zu tun. Dies wird in mehreren hiesigen Ausstellungen deutlich, in denen man sich in diesem Jahr mit dem Bauhaus und seinen Wechselwirkungen mit Darmstadt beschäftigen kann. Die durchgängig hochwertige Gestaltung von Gebäuden bis hin zu einzelnen Gebrauchsgegenständen kommt einem vom Darmstädter Jugendstil – vor dem Hintergrund der damaligen Lebensreformbewegung – nicht unbekannt vor.

„Künstlerhaus – Meisterhaus – Meisterbau“ heißt dann auch eine Ausstellung des Instituts Mathildenhöhe im Museum Künstlerkolonie im kommenden Sommer, in der die Bedeutung der Mathildenhöhe für die Entstehung des Bauhauses und der Nachkriegsarchitektur zum Thema gemacht wird. Die Präsentation der Künstlerkolonie auf der Mathildenhöhe im Jahr 1901 war die weltweit erste internationale Bau-Dauerausstellung und beeinflusst bis heute Ausstellungen und städtebauliche Projekte. Besonders Joseph Maria Olbrich und Peter Behrens setzten mit ihrer zukunftsorientierten Architektur und Inneng,estaltung neue Impulse, die im von ihnen gegründeten Werkbund und dann vom Bauhaus weiterentwickelt wurden. Die Bauhaus-Direktoren Walter Gropius und Ludwig Mies van der Rohe haben früh in ihrer beruflichen Laufbahn für Behrens gearbeitet und dessen Zusammenführung von Handwerk, Kunst und Industrie kennengelernt.

Ebenso werden personelle wie inhaltliche Verflechtungen des Bauhauses mit Darmstadt vom Fachbereich Gestaltung der Hochschule Darmstadt beleuchtet werden im Design-Haus Darmstadt unter dem Titel „Bauhaus im Spiegel der Mathildenhöhe“. So waren mit Hanns Hoffmann-Lederer und Friedrich G. Hüffner zwei ehemalige Bauhaus-Lehrer an der Vorgängerin des Fachbereichs Gestaltung, der Werkkunstschule Darmstadt auf der Mathildenhöhe, tätig.

Der Gropius-Schüler und Architekt Alfred Arndt kam 1948 mit seiner Frau Gertrud nach Darmstadt. Ihnen ist eine Ausstellung im Kunst-Archiv Darmstadt (Kennedy-Haus) gewidmet, die noch bis zum 29. März zu sehen ist: „Gertrud und Alfred Arndt“. Walter Gropius hat sie beide als „Urbauhäusler“ bezeichnet. Hier werden Alfred Arndts Bilder von 1925 bis in die Nachkriegszeit gezeigt. „Seine frühen, freien künstlerischen Arbeiten am Bauhaus sind der neuen Sachlichkeit verpflichtet und setzten sich vor allem mit der Idee eines idealen Stadtgefüges auseinander. Gertrud Arndt fand den Weg innerhalb ihres Studiums am Bauhaus sehr schnell in die Weberei, in der sie von 1923 bis 1927 arbeitete. 1924 entstand ihr berühmter blau-gelber Teppich für das Direktorenzimmer von Walter Gropius“ (Claus K. Netuschil). Danach widmete sich Getrud Arndt der Fotografie.

„Das Bauhaus und die Fotografie“ heißt auch eine Ausstellung der Hochschule Darmstadt in der Kunsthalle ab Juni 2019. Im Zentrum steht der Fotograf László Moholy-Nagy, der 1937 zum Gründer des New Bauhaus in Chicago wurde. Malerei des Bauhaus-Künstlers und Moholy-Nagy-Schülers Leo Grewenig ist noch bis 15. März in der Galerie Netuschil zu sehen.

Eine enge – zeitweise – Beziehung zu Darmstadt wird schließlich deutlich in der Schau „Bauhaus-Archiv Darmstadt. Frühe Rezeption eines internationalen Stils“, die am 14. April im Kunst-Archiv eröffnet wird. 1960 wurde in Darmstadt das Bauhaus-Archiv auf Anregung von Walter Gropius vom späteren Archivleiter Hans Maria Wingler als eingetragener Verein gegründet und von Bauhaus-Schaffenden mit Dokumenten und Kunstgegenständen ausgestattet. Grundstock war die Privatsammlung von Walter Gropius. 1961 wurde es im Ernst-Ludwig-Haus auf der Mathildenhöhe eröffnet. Für ein eigenes Museumsgebäude lieferte Gropius die Entwürfe, die Stadt Darmstadt jedoch konnte den Bau nicht finanzieren, der ursprünglich auf der Rosenhöhe geplant war. 1971 zog das Archiv nach Berlin, wo die Pläne von Gropius modifiziert verwirklicht wurden. Es handelt sich um die weltweit größte Bauhaus-Sammlung, die leider nicht mehr in Darmstadt beheimatet ist. „Neun ehemalige Bauhaus-Künstler lebten und arbeiteten nach 1945 in Darmstadt. Auch das verbindet die Stadt mit dem Bauhaus“, heißt im Programm des Kunst-Archivs hierzu.

 
Einer von ihnen war Ernst Neufert (1900-1986), der ab 1919 bei Walter Gropius im Bauhaus studierte und 1925 selbst zum Professor der Bauhochschule in Weimar berufen wurde. Von ihm stammt eine grundlegende „Bauentwurfslehre“, ab 1938 war er allerdings unter Albert Speer tätig und beschäftigte sich mit „Bombensicherem Luftschutz im Wohnungsbau“. Schon 1945 berief ihn die Technische Hochschule Darmstadt auf den Lehrstuhl für Baukunst. Von mehreren markanten Bauten in Darmstadt ist das „Ledigenwohnheim“ am Fuße der Mathildenhöhe der bekannteste, früher auch als „Bullenburg“ bezeichnet. Es entstand 1952-55 und gehörte zu den elf Meisterbauentwürfen, die 1951 für das Zweite Darmstädter Gespräch „Mensch und Raum“ entstanden sind. Lange nach der eigentlichen Bauhaus-Zeit entstanden (und vor einigen Jahren vom Bauverein grundlegend saniert), zeigt es typische Elemente wie die um zwei Höfe angeordneten Gebäude und die über das Mauerwerk auskragenden Balkone. Somit ist dieses belebte Haus eben kein reines Museumsstück, sondern ein anschauliches Stück Bauhaus im Darmstädter Stadtbild.

Felix Schäfer Geschäftsführer
Haus & Grund Darmstadt e.V.

Quellen u. Zitate:
Ausstellungskatalog „Getrud und Alfred Arndt“ (Kunst-Archiv), Stadtlexikon Darmstadt, Darmstädter Echo, Hessischer Rundfunk, 1. Halbjahresprogramm Kunst-Archiv Darmstadt, „Museen und Sonderausstellungen 2019“ (KulturRegion FrankfurtRheinMain), www.bauhaus100.de, Wikipedia.

Haus und Wohnung schützen durch Einbruchsprävention

Zahlen und Tipps des Polizeipräsidiums Südhessen

In wenigen Wochen wird das Polizeipräsidium Südhessen die Kriminalstatistik für 2018 vorstellen, darunter die Zahlen für Wohnungseinbruchdiebstahl. Derzeit liegen noch die Zahlen für 2017 vor, danach gab es in Südhessen 1258 Fälle, in Darmstadt 293 und in Darmstadt-Dieburg 287. Jeder Fall ist einer zu viel. Denn hier geht es nicht nur um die materiellen Schäden der Opfer, sondern auch um die psychischen Belastungen durch den Bruch der Privatsphäre und ein verlorenes Sicherheitsgefühl. Immerhin gab es 2017 in Südhessen einen Fallrückgang um 4,9 %, die Aufklärungsquote lag bei 22,4 %. Eine wichtige Zahl: Der „Versuchsanteil“ liegt bei 51 %, d. h. in über der Hälfte der gezählten Fälle gaben die Täter vorzeitig auf, was wohl auf eine verbesserte Gebäudesicherung zurückzuführen ist. Und hier setzt unser Beitrag an, die Beratungs- und Präventionsangebote der Polizei zu nutzen und mit Verhaltensmaßregeln und baulichen Verbesserungen den Tätern die Lust am Einbruch in unseren Immobilien zu nehmen. Nachfolgend geben wir einige Tipps aus einer Checkliste „Präventive Verhaltensmaßnahmen in Bezug auf Wohnungseinbrüche“ des Polizeipräsidiums Südhessen wieder:

Im Haus und der Wohnung: Zugangsmöglichkeiten zu Haus und Grundstück sollten fest verschlossen sein (Fenster / Türen / Kellertür). Bei Abwesenheit sollten Rollladen-Bewegungen durch Zeitsteuerung oder Nachbarn gewährleistet sein. Der Anrufbeantworter sollte mit neutralem Text besprochen sein. Es wird empfohlen, Wertgegenstände zu katalogisieren und fotografieren. Idealerweise ist ein stabil mit der Hauswand verschraubter Tresor vorhanden. Sofern eine Einbruchmeldeanlage (Alarmanlage) vorhanden ist, ist sie auch zu nutzen. Verschlusssysteme von Fenstern und Türen, auch Kellertüren sowie rückwärtige Fenster müssen auf ihren Widerstandswert geprüft und gegebenenfalls ertüchtigt werden.

Außerhalb des Hauses empfiehlt sich die Schaffung von Lichtquellen, z. B. Bewegungsmeldern. Videoüberwachung ist nur auf dem Privatgelände zulässig, nicht im öffentlichen Raum. Klettermöglichkeiten durch Leitern, Rankgitter oder Mülltonnen sind konsequent zu verhindern. Ein Pflanzenrückschnitt sollte eine gute Einsehbarkeit des Grundstücks gewährleisten. Bei Dunkelheit ist auch auf unbekannte Lichtquellen auf dem Nachbargrundstück zu achten.

Die Polizei rät davon ab, Fremde in die Wohnung einzulassen. Durch Türkette / Sperrbügel / Türspion / gegebenenfalls Türsprechanlage mit Videozutrittskontrolle kann man den Einlass schützen, dies gilt vor allem für Senioren. Auch in Mehrfamilienhäusern sollte man keine Fremden unkontrolliert ins Haus einlassen, z.B. durch Betätigen des elektrischen Türöffners. Gefährlich ist ebenso das Deponieren von Ersatzschlüsseln außerhalb des Anwesens.

Bei längerer Abwesenheit sollte man die Nachbarn informieren. Der Briefkasten sollte niemals überfüllt sein. In den heute gerne genutzten Sozialen Netzwerken wäre es schädlich, Urlaubsreisen anzukündigen. Ortsfremde Personen kann man ruhig ansprechen („Kann ich Ihnen helfen?“), gegebenenfalls auch Details wie KFZ-Kennzeichen notieren oder das Handyfoto nutzen. Entscheidend ist immer die Kommunikation in der Nachbarschaft, auch der Austausch von Mobiltelefonnummern. Empfohlen wird der Aufkleber „Vorsicht, wachsamer Nachbar“. Bei allen Auffälligkeiten rund um Haus, Nachbarschaft und Wohnviertel gilt immer: Lieber einmal zu viel die 110 anrufen, als einmal zu wenig.

Fördermöglichkeiten

In der Regel lassen die Täter nach zwei bis fünf Minuten erfolgloser Bemühungen von ihrem Vorhaben ab, um nicht entdeckt zu werden. Entscheidend sind deshalb bauliche Maßnahmen, mit denen man den Einbrechern das Leben schwer machen kann. Hierzu gibt es KfW-Förderprogramme zur Einbruchsprävention im Rahmen des KfW-Programms „Altersgerecht Umbauen“. Es gewährt Haus- und Wohnungseigentümern sowie Mietern (mit Zustimmung des Eigentümers) Zuschüsse für Investitionen in den Einbruchschutz. Eigenständig gefördert wird beispielsweise der Einbau von Alarmanlagen sowie sicheren Türen und Fenstern. Bei allen Maßnahmen sind sowohl Materialkosten als auch Handwerkerleistungen förderfähig. Wer Maßnahmen zum Einbruchschutz an einem bestehenden Wohngebäude oder einer Eigentumswohnung durchführen lässt, erhält je nach Höhe der Investitionskosten Zuschüsse von mindestens 200 Euro bis maximal 1.500 Euro. Der Mindestinvestitionsbetrag für die Summe aller Maßnahmen liegt bei 2.000 Euro. Haus & Grund fordert auch hier eine erweiterte steuerliche Absetzbarkeit der Maßnahmen.

Hausratversicherung

Haben am Ende jedoch alle Vorkehrungen den Einbrecher nicht davon abhalten können ans Ziel zu gelangen, sollten Bewohner umgehend ihre Hausratversicherung kontaktieren. Diese erstattet grundsätzlich die Wiederbeschaffungskosten für gestohlene Gegenstände und die Aufwendungen für Reparaturen etwa von aufgebrochenen Fenstern und Türen.

Infos und Beratung

Neben der Beratung bei Haus & Grund Darmstadt stehen Ihnen natürlich alle Polizeidienststellen zur Verfügung. Speziell für die Einbruchsprävention gibt es beim Polizeipräsidium Südhessen die

Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle Darmstadt

Telefon 06151 969-4030

beratungsstelle.ppsh@polizei.hessen.de www.polizei.hessen.de/Dienststellen/Polizeipraesidium-Suedhessen/.

Eine besonders informative Seite mit Tipps und Fördermöglichkeiten ist

www.k-einbruch.de

Felix Schäfer

Geschäftsführer

Haus & Grund Darmstadt